Atenção Proprietários: Você Tem 90 Dias para Reduzir o Imposto sobre seu Imóvel com a Nova Lei 15.265/2025

Quem tem imóvel há muito tempo sabe que a valorização é uma faca de dois gumes. É ótimo ver seu patrimônio crescer, mas é doloroso na hora de vender e acertar as contas com a Receita Federal.

Até ontem, a regra do jogo era o GCAP (Ganho de Capital), onde a mordida do leão levava no mínimo 15% do seu lucro.

Porém, nesta semana (21/11/2025), foi sancionada a Lei nº 15.265/2025, criando o REARP. Essa nova lei trouxe uma oportunidade histórica: atualizar o valor do imóvel pagando apenas 4% e com um prazo de carência muito menor do que se esperava.

Neste artigo, vamos colocar as duas opções lado a lado para você decidir antes que o prazo acabe.

O Vilão Conhecido: O Que é o GCAP?

O GCAP (Programa de Ganho de Capital) é o sistema padrão da Receita Federal. A regra básica diz que você paga 15% sobre o lucro (diferença entre o valor de venda e o de compra).

Fator de Redução (FR): O sistema possui um desconto automático pelo tempo de posse (FR1 e FR2). Quanto mais antigo o imóvel (especialmente se comprado antes de 1996), menor o imposto.
O Problema: Para imóveis comprados nos últimos 10 ou 15 anos, mesmo com o fator de redução, o imposto efetivo ainda costuma ficar acima de 10% ou 12% do lucro.

O Novo Herói: O Que é o REARP (Lei 15.265/25)?

O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial permite que você atualize o valor do seu imóvel na declaração de IR agora, sem precisar vender o bem.

A Vantagem: Você paga uma alíquota definitiva de 4% sobre a diferença (a valorização).
O Prazo de Adesão: Você tem 90 dias a partir da publicação da lei para aderir e pagar o imposto.

A Grande Mudança: A “Trava” de Apenas 5 Anos

A nova Lei 15.265/2025 definiu um prazo de carência vantajoso no seu Artigo 7º.

Se você atualizar o imóvel pelo REARP, deve ficar com ele por, no mínimo, 5 anos (60 meses).

Se vender APÓS 5 anos: O novo valor atualizado é considerado integralmente como custo de aquisição. Você paga zero imposto sobre essa parcela atualizada. É o melhor cenário.
Se vender ANTES de 5 anos: Você perde o benefício do REARP. O ganho de capital será recalculado pelo método antigo (valor original), e você pagará a alíquota cheia (15% a 22,5%).
- Nota: O valor de 4% pago não é perdido; ele é descontado do imposto final devido.

A Batalha dos Números: Comparativo Prático

Vamos usar o exemplo de um imóvel comprado há 10 anos por R$ 300 mil e que hoje vale R$ 1 milhão.

Cenário 1: Venda Hoje pelo GCAP

Você vende agora. O sistema aplica o Fator de Redução (FR2) pelos 10 anos.

Lucro Real: R$ 700.000,00.
Lucro Tributável (após desconto FR2): Aprox. R$ 460.000,00.
Imposto a Pagar (15%): R$ 69.000,00.

Cenário 2: Adesão ao REARP (Foco no Longo Prazo)

Você paga os 4% agora e segura o imóvel por mais 5 anos.

Base de Cálculo: R$ 700.000,00.
Imposto a Pagar Agora (4%): R$ 28.000,00.

🏆 Veredito: Se você pode esperar 5 anos para vender, o REARP gera uma economia de R$ 41.000,00 (mais de 50% de desconto no imposto).

⚖️ Dicas do Nosso Corpo Jurídico

Quando NÃO aderir ao REARP? Se você pretende vender o imóvel no curto prazo (menos de 5 anos), o REARP não vale a pena. Como a lei anula o efeito da atualização em vendas precoces, você terá desembolsado dinheiro agora (os 4%) para ter que recalcular tudo na venda. Nesse caso, mantenha-se no GCAP ou utilize a isenção dos 180 dias (para compra de outro imóvel residencial).

Atenção à Avaliação (Valor de Mercado) Para aderir ao REARP, o “Valor de Mercado” declarado precisa ser técnico e defensável. Não “chute” um valor alto demais para tentar fabricar custo, pois a Receita pode questionar. Tenha um laudo de avaliação (PTAM) em mãos para justificar o número inserido na declaração.

A Importância de Profissionais de Confiança

Essa é uma janela de oportunidade curta (90 dias) – válida até 19 de fevereiro de 2026 – e exige precisão.

Torero Imóveis: Para aderir ao REARP, você precisa declarar o Valor de Mercado Atual. Nossa equipe fornece a Avaliação Mercadológica precisa para você atualizar seu imóvel com o valor correto, garantindo segurança para a base de cálculo.
Consulte seu Contador: A adesão ao REARP e os cálculos finais de Ganho de Capital devem ser validados pelo seu contador de confiança. Ele é o profissional habilitado para fazer a declaração, emitir o DARF corretamente e garantir que sua situação fiscal fique 100% regular perante a Receita.

A lei mudou a seu favor. Fale conosco para a avaliação do imóvel e com seu contador para os cálculos fiscais.