Uma decisão recentíssima do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida em janeiro de 2026, reafirmou um entendimento crucial sobre o encerramento de contratos de locação e a proteção aos garantidores.

A 3ª Turma da corte definiu que a responsabilidade do fiador cessa na data em que o inquilino tenta devolver as chaves, caso o locador se recuse a recebê-las alegando avarias no imóvel.

A decisão (REsp 2.220.656) esclarece que condicionar a retomada do imóvel à realização de obras é abusivo, mas faz uma ressalva importante: o fim da cobrança do aluguel não significa que a dívida pelos estragos foi perdoada.

Entenda os detalhes desse julgamento e como ele impacta imobiliárias, proprietários e fiadores.

1. A Chave não é “Moeda de Troca”

O ponto central da decisão é que a devolução do imóvel é um direito potestativo do inquilino. Isso significa que é um direito que não admite contestação. Se o inquilino quer devolver a posse, o locador é obrigado a receber.

Muitos proprietários tentam usar a recusa das chaves como ferramenta de pressão: “Só aceito as chaves de volta quando você pintar a parede e pagar a multa”.

O STJ definiu que essa conduta é ilegal. O “taxímetro” do aluguel não pode continuar rodando apenas porque o dono não gostou do estado do imóvel.

2. Receber as Chaves ≠ Perdoar a Dívida

Este é o ponto que gera confusão e precisa ficar claro. Ao obrigar o locador a receber as chaves, a Justiça não está isentando o inquilino de pagar pelos danos.

A lógica do Tribunal é separar as obrigações para não inviabilizar a rescisão:

1. Encerramento da Posse (Imediato): O inquilino entrega as chaves e a cobrança de aluguel mensal para de correr.
2. Cobrança de Indenização (Posterior): Se o imóvel foi devolvido com avarias, pintura vencida ou sujo, essa dívida continua existindo. O proprietário deve fazer a vistoria, orçar o prejuízo e cobrar o valor pela via própria (amigável ou judicialmente).

Em resumo: o aluguel acaba, mas nasce a dívida da reforma.

3. A Liberação do Fiador

Essa distinção foi o que salvou o fiador no caso julgado. O locador havia recusado as chaves por discordar da vistoria e manteve a cobrança de aluguéis por meses a fio enquanto o imóvel estava vazio.

O STJ entendeu que o fiador não pode ser penalizado pela recusa injusta do locador. A partir do momento em que o inquilino ofertou a chave e o dono não quis pegar, a mora (atraso) passa a ser culpa do proprietário. Portanto, o fiador está liberado dos aluguéis gerados a partir dessa data específica.

⚖️ O que acontece se o imóvel estiver destruído?

Mesmo em casos onde o imóvel precisa de grandes reparos, a regra se mantém: o locador recebe as chaves para estancar o aluguel e cobra o prejuízo depois.

E atenção: além de cobrar a reforma (material e mão de obra), o proprietário pode pleitear também os Lucros Cessantes.

• O que é isso? É uma indenização pelo tempo que o imóvel ficará parado em obra, sem poder ser alugado novamente.
• A Diferença: Em vez de manter o contrato antigo ativo forçadamente (o que é ilegal), o juiz condena o ex-inquilino a pagar uma indenização equivalente ao tempo necessário para o conserto.

Conclusão: O caminho seguro para o Locador

Para evitar prejuízos e discussões judiciais que podem liberar o fiador, a recomendação técnica é clara:

Nunca condicione o recebimento das chaves à assinatura de confissão de dívida ou à aprovação total da vistoria.

1. Receba as chaves (formalizando a data do fim do aluguel).
2. Faça a Vistoria de saída detalhada, apontando todas as avarias.
3. Cobre a indenização. Se o inquilino não pagar, a via judicial garantirá o ressarcimento dos reparos e dos lucros cessantes, sem o risco de o juiz anular a cobrança por abuso de direito na retenção das chaves.

---

E você? Já passou por uma situação onde a imobiliária ou o proprietário não queria receber as chaves por causa de pintura ou reparos? Conte sua experiência nos comentários!