Sabe aquela situação tensa na reunião de condomínio? A lista de inadimplentes é apresentada e logo surge a pergunta: “Podemos proibir o vizinho que não paga o condomínio de usar a piscina, a churrasqueira ou o salão de festas?”. Essa é uma das dúvidas mais comuns e que geram mais discussões em prédios e condomínios por todo o Brasil.

A resposta, de forma direta e clara, é: não, o condomínio não pode proibir o condômino inadimplente de usar as áreas comuns.

Pode parecer injusto para quem paga as contas em dia, afinal, a manutenção de todas essas áreas é feita com o dinheiro de todos. No entanto, a legislação brasileira e as decisões dos nossos tribunais superiores, em especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ), são firmes nesse entendimento.

O que diz a lei e por que a proibição é ilegal?

O direito de usar as áreas comuns (piscina, academia, playground, salão de festas, etc.) está diretamente ligado ao direito de propriedade. Quando uma pessoa compra um apartamento, ela não adquire apenas o espaço privado da sua unidade, mas também uma fração de todas as áreas comuns do condomínio.

Impedir um morador de usar essas áreas, mesmo que ele esteja com as cotas condominiais em atraso, é considerado uma restrição ilegal ao seu direito de propriedade, garantido pela Constituição Federal e pelo Código Civil.

O STJ, que é o tribunal responsável por uniformizar a interpretação da lei federal em todo o país, já pacificou o entendimento de que essa prática é abusiva. A lógica dos ministros é a seguinte:

• A lei já prevê as punições para o inadimplente: O Código Civil (nos artigos 1.336 e 1.337) estabelece quais são as penalidades para quem não paga o condomínio. São elas: multa de 2% sobre o débito e juros de 1% ao mês (ou o que for determinado na convenção do condomínio). Em casos de devedores recorrentes, a multa pode ser ainda maior, se aprovada em assembleia.
• Constrangimento e dignidade humana: Proibir o uso de áreas de lazer expõe o morador e sua família a uma situação de constrangimento e humilhação perante os outros vizinhos. A Justiça entende que essa é uma forma de cobrança vexatória, que atenta contra a dignidade da pessoa humana.
• Existem meios legais para a cobrança: O condomínio possui meios legais e eficazes para cobrar a dívida. O síndico pode e deve entrar com uma ação judicial de execução de cotas condominiais. Esse tipo de ação costuma ser mais rápido e pode levar, em último caso, até mesmo à penhora e leilão do imóvel para quitar a dívida.

Portanto, qualquer regra no regimento interno ou na convenção do condomínio que determine a proibição do uso de áreas comuns por inadimplentes é considerada ilegal e pode ser anulada na Justiça.

O que o condomínio PODE fazer?

Se proibir o uso da piscina não é o caminho, o que o síndico e os moradores que pagam em dia podem fazer? A legislação oferece as seguintes ferramentas:

1. Cobrança amigável: O primeiro passo é sempre tentar uma negociação amigável, com o envio de cartas de cobrança e a oferta de acordos para o pagamento da dívida.
2. Protesto do boleto: O boleto da taxa de condomínio em atraso pode ser protestado em cartório, o que pode negativar o nome do devedor.
3. Ação judicial: Como mencionado, a ação de execução é a medida mais efetiva. Com a mudança no Código de Processo Civil, a cobrança judicial de dívidas condominiais tornou-se mais ágil.
4. Restrição ao direito de voto: A única restrição a um direito do condômino inadimplente que a lei permite de forma expressa é a proibição de votar e de ser votado nas assembleias de condomínio.

A importância de uma assessoria de confiança

Lidar com as complexidades da vida em condomínio, seja como síndico, condômino, comprador ou vendedor, exige conhecimento e segurança. É por isso que contar com profissionais qualificados faz toda a diferença:

• O Corretor de Imóveis e a Imobiliária: Um bom corretor e uma imobiliária de credibilidade não apenas auxiliam na compra e venda, mas também podem fornecer informações importantes sobre a saúde financeira do condomínio, incluindo os níveis de inadimplência.
• O Advogado de Confiança: Ter um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental. Ele pode orientar o síndico sobre as formas legais de cobrança, defender o condomínio em ações judiciais e também auxiliar o morador que se sentir lesado por alguma regra abusiva. Para o condômino, esse profissional pode analisar a convenção e o regimento, garantindo que seus direitos sejam respeitados.

Viver em comunidade é um exercício constante de direitos e deveres. Conhecer as regras do jogo é o primeiro passo para uma convivência mais harmoniosa e justa para todos.