O mercado de aluguel por curta temporada explodiu nos últimos anos, transformando a forma como investimos e viajamos. No entanto, essa facilidade também trouxe uma onda de atritos para as portarias e corredores dos edifícios. Se você investe em imóveis para renda extra ou é síndico tentando manter a paz no prédio, a Justiça acaba de confirmar uma regra essencial: o condomínio tem o poder de proibir locações via plataformas digitais.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que a locação pelo Airbnb ou similares não é um aluguel comum, mas sim uma “hospedagem atípica”. Vamos entender como essa decisão impacta os seus direitos e a rotina do seu edifício.

O fim das dúvidas sobre a natureza da locação

A grande discussão jurídica sempre foi definir o que exatamente é o aluguel via aplicativo. Após julgamentos acirrados, o STJ chegou a um consenso claro em suas turmas responsáveis por conflitos de Direito Privado.

A visão que prevaleceu foi a de proteção à coletividade. Os ministros entenderam que a alta rotatividade de pessoas estranhas (o entra e sai diário de hóspedes com malas) descaracteriza o uso estritamente “residencial” do prédio. Na prática, o apartamento passa a funcionar com uma dinâmica muito parecida com a de um hotel.

Por afetar o sossego e a segurança dos moradores fixos, a regra ficou clara: se a convenção do condomínio (o documento que dita as normas do prédio) for omissa ou proibir atividades de hospedagem, a administração tem total legitimidade para barrar o uso do Airbnb.

O Supremo Tribunal Federal (STF) dará a palavra final

É muito importante ter cautela e entender que, no mundo jurídico, as coisas podem mudar. Embora o STJ já tenha pacificado o assunto, essa decisão ainda não é a palavra definitiva para todo o país.

O tema possui uma relevância tão grande que o Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu a chamada Repercussão Geral (Tema 1.247). O STF vai julgar, no futuro, se essa proibição feita pelas assembleias e convenções de condomínio fere ou não o direito constitucional de propriedade do dono do apartamento.

Até que o STF bata o martelo e crie uma regra inquestionável, as decisões atuais do STJ servem como o grande guia para os juízes. Hoje, quem entra na Justiça buscando liberar o Airbnb contra a vontade do condomínio tem perdido a maioria absoluta dos casos.

O que fazer na prática para evitar prejuízos

A Justiça deu um respaldo forte aos condomínios, mas a melhor estratégia para proteger seu patrimônio é sempre a prevenção.

• Para quem vai comprar um imóvel: Nunca assine um contrato de compra com foco em investimento para temporada sem antes exigir e ler a convenção do condomínio. Se o documento proibir expressamente ou não falar nada sobre o assunto, o risco de você ficar impedido de alugar pelo aplicativo é enorme.
• Para quem é síndico ou proprietário atual: Evite a guerra judicial, que é sempre cara e demorada. Convoque uma assembleia e debata o tema de forma transparente. Criar regras claras — como a obrigatoriedade de envio antecipado de documentos dos hóspedes e a limitação do uso de áreas comuns, como piscinas — costuma pacificar os ânimos de forma muito mais inteligente.

Como está o clima no seu prédio em relação aos aluguéis por temporada? A convenção já foi atualizada ou o assunto ainda é motivo de dor de cabeça? Deixe sua experiência aqui nos comentários!