Muitas famílias optam por doar imóveis em vida para os filhos, reservando para si o direito de continuar morando ou alugando o bem. É uma excelente estratégia de planejamento. Mas o que muita gente não sabe é que, quando a pessoa que detém esse direito (o usufrutuário) falece, a documentação do imóvel não se atualiza sozinha.

Se a família não tomar uma atitude, a matrícula do imóvel continuará com um “bloqueio” jurídico, impedindo que os herdeiros vendam ou financiem a propriedade. A boa notícia? Resolver isso é um processo administrativo, feito direto no cartório, sem a necessidade de passar por um inventário demorado.

Traduzindo o “juridiquês”: Nua-propriedade e Usufruto

Para entender o processo, pense que o direito de ser dono de um imóvel foi fatiado em duas partes no momento da doação:

• Nua-propriedade: Fica com os filhos ou com quem recebeu o imóvel. Eles são os donos “no papel”, mas não podem morar no imóvel, nem alugá-lo ou vendê-lo enquanto o usufruto existir.
• Usufruto: Fica com os pais (ou antigos donos). Eles têm a posse, o direito de morar e de colher os frutos (receber os aluguéis).

Com o falecimento do usufrutuário, a lei brasileira é clara (Art. 1.410 do Código Civil): o usufruto chega ao fim. Esse direito não passa para outros herdeiros. O objetivo agora é unir essas duas fatias novamente nas mãos do nu-proprietário, consolidando a propriedade plena.

E o imposto (ITCMD)? Precisa pagar de novo?

Aqui está o maior motivo de confusão, especialmente no Estado de São Paulo.

O Supremo Tribunal Federal (STF) já pacificou que a extinção do usufruto não gera um novo imposto, pois o imóvel não está mudando de dono. Ele já era dos filhos desde a doação.

Porém, a lei paulista (Lei Estadual nº 10.705/2000) permite uma dinâmica diferente no momento em que a doação é feita:

1. Imposto Quitado (100%): Se lá atrás, na doação, a família pagou o ITCMD inteiro, o assunto está encerrado. Basta apresentar a certidão de homologação antiga no cartório.
2. Imposto Parcelado (Diferimento): A lei permite pagar apenas 2/3 do imposto na época da doação e deixar o 1/3 restante para ser pago só quando o usufrutuário falecer. Se essa foi a escolha da sua família, você precisará entrar no sistema da Fazenda Estadual (SEFAZ-SP), declarar a extinção do usufruto e pagar essa guia atualizada para conseguir liberar o imóvel.

Documentos práticos para dar baixa no Cartório

A baixa do usufruto (tecnicamente chamada de averbação de cancelamento) é feita no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado. O checklist básico inclui:

• Requerimento de Cancelamento: Um documento simples, assinado pelo nu-proprietário (o dono), pedindo a baixa pelo motivo de óbito. A assinatura precisa ter firma reconhecida em cartório (ou ser assinada via certificado digital e-Notariado/Gov.br).
• Certidão de Óbito: Original ou cópia autenticada do usufrutuário falecido.
• Documentos Pessoais: RG, CPF e comprovante de residência atualizado do proprietário. Certidão de casamento atualizada, caso o estado civil tenha mudado desde a doação.
• Guia do ITCMD: Certidão da SEFAZ-SP atestando a quitação daquele 1/3 final ou comprovando que tudo foi pago 100% lá trás.

Atenção: Essa relação de documentos pode sofrer alterações — para mais ou para menos — dependendo das exigências específicas de cada cartório ou das peculiaridades do seu caso (como a redação original da escritura de doação).

E se o usufruto era de um casal e apenas um faleceu?

Essa é uma situação clássica. A escritura de doação dita as regras do jogo:

• Se houver “Direito de Acrescer”: A metade do falecido passa para o sobrevivente. A viúva ou o viúvo passa a deter 100% do usufruto sozinho até o fim da vida.
• Se não houver essa cláusula: A metade do usufruto é cancelada. O filho passa a ter 50% do uso do imóvel liberado, e o pai ou mãe sobrevivente continua com os outros 50%.

Não deixe a matrícula do seu imóvel desatualizada. Resolver a burocracia hoje é garantir que amanhã, diante de uma ótima oportunidade de venda, seu patrimônio esteja pronto para o negócio sem entraves jurídicos.

Qual detalhe da papelada imobiliária te dá mais dor de cabeça na hora de regularizar um imóvel? Deixe sua dúvida nos comentários que nós descomplicamos para você!