Você comprou um apartamento pensando em ganhar uma renda com locações pelo Airbnb. Tudo parecia encaminhado, até surgir uma discussão no condomínio sobre a entrada e saída de hóspedes. Agora, um novo capítulo no STJ merece atenção antes de tomar qualquer decisão.

O tribunal vai analisar a questão em um julgamento que deverá orientar casos semelhantes em todo o país. Mas o que isso representa para quem aluga e para quem administra o condomínio?

O que está em discussão

O STJ determinou a suspensão nacional dos processos que discutem um ponto específico: a previsão de uso exclusivamente residencial na convenção basta para impedir locações de curta duração por plataformas digitais ou é necessária uma proibição expressa?

Essa discussão integra o Tema 1.443, que será julgado como recurso repetitivo, procedimento usado para estabelecer uma orientação a ser observada pelos demais tribunais.

A suspensão, portanto, não abrange qualquer ação envolvendo Airbnb, mas os processos que tratam dessa questão. Comunicado oficial do STJ

O entendimento anterior continua sendo referência

No REsp 2.121.055, a Segunda Seção já havia entendido que a destinação exclusivamente residencial poderia impedir essa modalidade de utilização, mesmo sem proibição expressa. Também indicou a necessidade de aprovação de dois terços dos condôminos para autorizá-la.

A abertura do julgamento repetitivo não cancela essa orientação. Suspender os processos também não equivale a liberar o Airbnb nos condomínios. A novidade é a análise do assunto para fixação de uma tese qualificada. Entendimento anterior descrito pelo STJ

Alugar por menos de 90 dias não resolve tudo

A Lei do Inquilinato prevê a locação por temporada para residência temporária, por prazo de até 90 dias, em situações como lazer, cursos ou tratamento de saúde. Artigo 48 da Lei do Inquilinato

Porém, esse prazo, sozinho, não responde à discussão sobre a compatibilidade da atividade com a finalidade residencial do condomínio. É preciso avaliar os documentos e as características concretas da utilização do imóvel.

Dicas do Nosso Corpo Jurídico

Para quem pretende comprar um apartamento e anunciá-lo em plataformas, a recomendação é verificar a convenção, o regimento interno e as atas das assembleias antes de fechar o negócio. A expectativa de renda deve considerar essas condições.

Quem já aluga deve reunir esses mesmos documentos e verificar a existência de decisões judiciais aplicáveis ao imóvel.

Para síndicos, o cuidado é analisar a base documental e o procedimento adequado antes de aplicar restrições ou penalidades. Se houver processo em andamento, o advogado deverá verificar se ele está abrangido pela suspensão.

A lição prática é simples: antes de investir, anunciar ou restringir o uso de uma unidade, vale entender exatamente quais regras se aplicam àquele condomínio.

No seu prédio, a convenção trata expressamente das locações por Airbnb ou menciona apenas o uso residencial?