A perda de um ente querido já é um momento delicado por si só. Quando a situação envolve a partilha de bens, como um imóvel, e um dos herdeiros já reside nele, podem surgir muitas dúvidas e até mesmo conflitos. Se você está passando por isso, saiba que a lei brasileira tem regras claras para garantir que os direitos de todos sejam respeitados.

Neste artigo, vamos explicar de forma simples e direta quais são os deveres do herdeiro que ocupa o imóvel e qual o direito dos demais herdeiros de receberem um aluguel por essa ocupação.

A herança é um todo: o que isso significa na prática?

Quando uma pessoa falece, o conjunto de seus bens, direitos e dívidas é chamado de “espólio”. A legislação brasileira, por meio do Código Civil, estabelece o princípio da “saisine”, que significa que, no momento do falecimento, a herança é transmitida imediatamente a todos os herdeiros.

No entanto, até que a partilha seja finalizada no processo de inventário, esse conjunto de bens é considerado um todo indivisível. Na prática, isso quer dizer que nenhum herdeiro é dono de um bem específico, mas sim de uma fração de todo o patrimônio. O imóvel, portanto, pertence a todos os herdeiros em condomínio.

O herdeiro que ocupa o imóvel precisa pagar aluguel?

A resposta é sim. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), um dos mais altos tribunais do país, já consolidou o entendimento de que o herdeiro que utiliza o imóvel com exclusividade deve pagar aluguel aos demais.

Isso acontece porque, ao morar no imóvel, ele está se beneficiando de um bem que também pertence aos outros herdeiros. Para que não haja um enriquecimento sem causa de quem ocupa o imóvel em detrimento dos demais, é justo que haja uma compensação financeira.

Mas atenção: o direito de receber o aluguel não é automático. Os herdeiros que não usufruem do imóvel precisam manifestar formalmente sua oposição à ocupação exclusiva e gratuita. Isso pode ser feito por meio de uma notificação extrajudicial, enviada por um cartório, ou até mesmo por uma mensagem com confirmação de recebimento. A partir do momento em que o ocupante é notificado, ele passa a ter a obrigação de pagar o aluguel.

Quais são os deveres de quem ocupa o imóvel?

Além da obrigação de pagar o aluguel aos demais herdeiros, aquele que reside no imóvel também tem o dever de arcar com as despesas relacionadas ao bem, como:

• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): Este imposto é de responsabilidade de todos os proprietários. No entanto, o STJ tem entendido que, se o herdeiro ocupante já paga um aluguel que considera o valor de mercado do imóvel, o IPTU deve ser dividido entre todos os herdeiros, pois o valor do aluguel já compensaria o uso exclusivo.
• Contas de consumo: Despesas como água, luz, gás e condomínio são de responsabilidade de quem está utilizando o imóvel.
• Manutenção: O herdeiro ocupante deve zelar pela conservação do imóvel, realizando os reparos necessários para evitar a sua deterioração.

Vale salientar, que mesmo o IPTU sendo uma responsabilidade do espólio, caso o aluguel fique abaixo do mercado, podem, os herdeiros, configurar suas regras, preferencialmente elaborando contrato de locação definindo o que foi acertado.

Como o valor do aluguel é definido?

O ideal é que os herdeiros cheguem a um acordo amigável sobre o valor do aluguel. Para isso, podem pesquisar o preço de aluguéis de imóveis semelhantes na mesma região ou contratar uma imobiliária para fazer uma avaliação.

Caso não haja consenso, os herdeiros que se sentem prejudicados podem entrar com uma ação judicial para que um juiz determine o valor do aluguel, que geralmente é baseado em laudos de avaliação. O valor a ser pago pelo herdeiro ocupante será proporcional à parte que cada um dos outros herdeiros tem direito na herança.

A importância de profissionais de confiança

Lidar com questões de inventário e partilha de bens pode ser complexo e gerar desgastes emocionais. Por isso, contar com o auxílio de profissionais qualificados é fundamental para garantir que tudo seja resolvido da forma mais tranquila e justa possível.

• O Corretor de Imóveis: É essencial para avaliar o valor de mercado do imóvel, tanto para a definição do aluguel quanto para uma eventual venda. Uma avaliação profissional e imparcial evita discussões e garante um valor justo para todos.
• A Imobiliária: Além da avaliação, a imobiliária pode auxiliar na administração da locação, caso os herdeiros decidam alugar o imóvel para terceiros, ou na condução da venda, buscando os melhores compradores e cuidando de toda a burocracia.
• O Advogado de Confiança: A presença do advogado é obrigatória no processo de inventário, seja ele judicial ou extrajudicial. Um profissional especializado em Direito de Família e Sucessões irá orientar sobre todos os passos, mediar possíveis conflitos entre os herdeiros, garantir que a partilha seja feita de acordo com a lei e defender os seus direitos, evitando dores de cabeça e prejuízos futuros.

Em resumo, o herdeiro que ocupa um imóvel do espólio tem o dever de compensar os demais. Buscar o diálogo e o auxílio de profissionais é sempre o melhor caminho para resolver a situação de forma amigável e garantir que os laços familiares sejam preservados.