Alugar um imóvel é um passo importante, e a maioria das pessoas pensa logo no contrato de papel, cheio de cláusulas e assinaturas. Mas você sabia que é possível ter um contrato de aluguel “de boca”, ou seja, verbal? Sim, ele é válido perante a lei brasileira, mas, como veremos, pode trazer uma série de dores de cabeça!

A Validade do Contrato Verbal

Pode parecer estranho, mas a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não exige que o contrato de aluguel seja escrito para ser válido. Basta que as duas partes — o dono do imóvel (locador) e o inquilino (locatário) — concordem sobre alguns pontos essenciais: o imóvel a ser alugado, o valor do aluguel e o uso (residencial, comercial, etc.).

No entanto, mesmo sendo válido, o contrato verbal é como um “acordo de cavalheiros” sem registro. Isso significa que, na prática, a falta de um documento escrito torna tudo mais difícil de provar em caso de desentendimentos.

E se o Inquilino Não Pagar? Ação de Despejo

Quando o aluguel não é pago, a situação fica complicada, especialmente no contrato verbal. O dono do imóvel ainda pode entrar com uma Ação de Despejo por falta de pagamento. A diferença é que ele precisará provar à Justiça que existe uma relação de aluguel. Como?

• Comprovantes de pagamento: Recibos de depósitos ou transferências bancárias, mesmo que informais, são provas fortes de que o dinheiro estava sendo pago como aluguel.
• Conversas: Mensagens de texto, e-mails, áudios (com consentimento das partes) ou até mesmo testemunhas podem ajudar a comprovar o acordo verbal e a inadimplência.
• Contas de consumo: Contas de luz, água ou gás no nome do inquilino e no endereço do imóvel alugado podem servir como indício da locação.

Mesmo com essas provas, o processo pode ser mais demorado e complexo do que se houvesse um contrato escrito e bem detalhado. A Justiça pode levar de 6 a 12 meses para julgar um caso de despejo, e a ausência de garantias no contrato verbal (como fiador ou caução) pode dificultar ainda mais a retomada do imóvel e a cobrança dos valores devidos.

Reajustes do Aluguel

Em contratos escritos, é comum ter uma cláusula que define como e quando o aluguel será reajustado (geralmente a cada 12 meses, por um índice como o IGP-M ou IPCA). No contrato verbal, essa negociação pode se tornar uma fonte de conflitos.

Se não houver um acordo claro sobre o reajuste desde o início, o valor pode ser revisto anualmente com base nos índices de inflação, mas isso dependerá da boa vontade e do diálogo entre as partes. Caso não cheguem a um consenso, a falta de um termo escrito dificulta a aplicação de um reajuste e pode levar a disputas.

Outras Dúvidas Comuns

• Prazo do contrato: Em geral, o contrato de locação verbal é considerado por prazo indeterminado. Isso significa que ele não tem uma data para acabar e, para o proprietário reaver o imóvel, as regras se tornam mais específicas, como a necessidade de notificar o inquilino com antecedência e aguardar um prazo maior (em alguns casos, mais de cinco anos de locação) para a chamada “denúncia vazia” (pedido do imóvel sem motivo específico).
• Benfeitorias: Se o inquilino fizer melhorias no imóvel, como reformas ou instalações, sem um acordo por escrito, pode ser difícil reaver o dinheiro investido ou ser indenizado por essas benfeitorias ao final da locação.
• Desocupação: O inquilino também tem direitos. Ele deve ser comunicado com antecedência mínima (geralmente 30 dias) sobre a intenção do proprietário de reaver o imóvel, mesmo em contratos verbais.

Dicas do Nosso Corpo Jurídico

Nossos tribunais, como o Superior Tribunal de Justiça (STJ), têm um entendimento consolidado de que o contrato de locação verbal é válido. Contudo, essa validade vem acompanhada de um grande desafio: a prova.

Em casos de ação de despejo por falta de pagamento em contratos verbais, o STJ e outros tribunais estaduais reforçam que o ônus da prova da existência da locação recai sobre o proprietário. Ou seja, é ele quem precisa apresentar evidências que comprovem o acordo, como os comprovantes de pagamento de aluguel, mensagens trocadas, e-mails, ou até mesmo o depoimento de testemunhas. Sem essas provas robustas, o pedido de despejo pode ser negado.

Embora o judiciário brasileiro reconheça a legalidade do acordo verbal, ele sempre recomenda a formalização por escrito. Isso porque, sem o documento, alguns direitos específicos previstos na Lei do Inquilinato (como a ação renovatória em contratos comerciais ou a denúncia vazia em locações residenciais com prazos determinados) podem ser mais difíceis de serem exercidos. A jurisprudência aponta que o contrato escrito traz muito mais segurança jurídica e agilidade em caso de necessidade de acionar a justiça.

A Importância de Profissionais de Confiança

Em um cenário onde o “boca a boca” pode gerar tantos desafios, ter o suporte de profissionais qualificados faz toda a diferença:

• Corretor de Imóveis: O corretor é o profissional que conhece o mercado, as leis e as melhores práticas. Ele pode intermediar a negociação, garantindo que os termos sejam claros para ambas as partes e, principalmente, que o contrato seja formalizado por escrito, evitando futuros desentendimentos.
• Imobiliária: Uma imobiliária de confiança oferece toda a estrutura e experiência para gerenciar a locação. Desde a elaboração do contrato, a vistoria do imóvel, a cobrança do aluguel e os reajustes, até a resolução de eventuais problemas, a imobiliária garante segurança e tranquilidade para locador e locatário.
• Advogado: O advogado especialista em direito imobiliário é essencial para garantir que o contrato esteja de acordo com a lei, protegendo os interesses de ambas as partes. Em caso de litígio (discussão judicial), é ele quem terá o conhecimento e a capacidade de reunir as provas e defender os direitos, seja para o despejo, a cobrança de valores ou qualquer outra questão legal.

Em resumo, embora o contrato de locação verbal seja legalmente válido, ele é uma “porta aberta” para problemas. Priorizar um contrato escrito e contar com o apoio de profissionais sérios é a melhor forma de garantir uma relação de aluguel tranquila e segura para todos.

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