Comprar um imóvel na planta envolve planejamento financeiro. Mas, se algo der errado no meio do caminho (como a perda de um emprego) e você precisar desistir da compra, é preciso fazer um “distrato”, que é o cancelamento do contrato.
A maior dúvida nesse momento é: “Quanto daquele dinheiro que eu já paguei vou perder?”
A resposta para isso está em uma “briga” entre duas leis e diferentes interpretações dos nossos tribunais.
A Legislação: O que diz a “Lei do Distrato”?
Em 2018, foi criada a “Lei do Distrato” (Lei 13.786/2018). Ela veio para tentar colocar regras claras nesse cancelamento. Resumidamente, ela diz que a construtora pode reter:
- Regra Geral: Até 25% do valor total que o comprador já pagou.
- A Exceção (que pega muita gente): Até 50% do valor pago, se o empreendimento tiver o chamado “patrimônio de afetação”.
O que é “patrimônio de afetação”? É um mecanismo legal em que o dinheiro daquela obra fica separado do resto do patrimônio da construtora. É uma proteção para os compradores (para garantir que a obra termine, mesmo se a construtora quebrar), mas que, em troca, permite essa multa mais salgada no distrato. Hoje em dia, quase todas as obras usam essa proteção.
O problema é que, mesmo sendo lei, multas de 50% podem ser consideradas abusivas, e é aí que entra o Código de Defesa do Consumidor.
Dicas do Nosso Corpo Jurídico
Quando uma lei específica (como a do Distrato) bate de frente com uma lei de proteção geral (como o Código de Defesa do Consumidor – CDC), cabe aos tribunais superiores, como o STJ (Superior Tribunal de Justiça), decidir qual delas aplicar.
E temos tido decisões importantes (e diferentes) dentro do próprio STJ:
1. A Decisão que Validou os 50% Existem decisões no STJ (como no Agravo em Recurso Especial nº 2.220.332) que entendem que, se o contrato foi assinado depois da lei de 2018 e se estava claro que havia “patrimônio de afetação”, a multa de até 50% é válida, pois foi o que a lei determinou.
2. A Decisão que Limitou a 25% (Foco do artigo do link) Essa é a decisão mais importante para o consumidor. Em julgamentos recentes (como nos Recursos Especiais nº 2.106.548 e 2.107.422), a Terceira Turma do STJ bateu o martelo em algo diferente.
Ela decidiu que a compra de um imóvel na planta é uma relação de consumo. E, por causa disso, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) deve prevalecer sobre a Lei do Distrato.
Como o CDC proíbe cláusulas que coloquem o consumidor em “desvantagem exagerada”, essa Turma do STJ entendeu que reter 50% é abusivo. Por isso, definiram que o limite máximo de retenção (a multa) deve ser de 25% dos valores pagos, mesmo nos contratos com patrimônio de afetação.
Qual decisão vale para mim? O Direito não é uma ciência exata. Como existem decisões diferentes dentro do mesmo tribunal, significa que o assunto ainda não está 100% pacificado. No entanto, a decisão que limita a 25% (baseada no CDC) é um precedente muito forte e mais recente, mostrando uma tendência dos tribunais em proteger o consumidor.
A importância de ter ajuda profissional
Como você pode ver, o assunto é complexo. Na hora de um distrato, a construtora quase certamente irá lhe apresentar o contrato aplicando a multa de 50% (se houver patrimônio de afetação), pois é o que a lei permite.
Sem ajuda, você pode acabar perdendo metade do que investiu.
- O Corretor e a Imobiliária: Na hora da compra, eles devem ser transparentes e explicar se o imóvel tem “patrimônio de afetação” e o que isso significa para o distrato.
- O Advogado de Confiança: Este profissional é essencial. Primeiro, para analisar o contrato antes de você assinar. E, segundo, se precisar fazer o distrato, é o advogado que irá negociar com a construtora usando os argumentos do Código de Defesa do Consumidor e as decisões mais recentes do STJ (como a que limita a 25%) para garantir que você não seja prejudicado e receba de volta o valor justo.
Você sabia dessa diferença entre as multas de 25% e 50%? Deixe sua opinião sobre essa decisão do STJ nos comentários!
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