O sonho de comprar um terreno ou lote para construir a casa própria é muito comum. Mas, para que esse sonho não vire um pesadelo, é preciso tomar muito cuidado com a documentação. Você confiaria numa propaganda que diz que o loteamento é “100% aprovado pela prefeitura”?

Pois saiba que, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) condenou uma imobiliária de Minas Gerais exatamente por isso. A empresa vendia lotes para pessoas, muitas delas de baixa renda, garantindo na propaganda que estava tudo certo para o registro em cartório.

Acontece que era mentira. O loteamento era irregular, não tinha aprovação da prefeitura, e os compradores descobriram, depois de pagar, que não podiam ter o registro da propriedade. Eles caíram em um golpe de propaganda enganosa.

A Responsabilidade da Imobiliária

Quando o caso foi para a Justiça, o Ministério Público (o órgão que defende os interesses da sociedade) entrou na história.

A imobiliária não podia simplesmente dizer que “só estava vendendo”. Ela tem o dever de checar o que anuncia. Como ela usou de propaganda enganosa (o que é crime pelo Código de Defesa do Consumidor) para vender um produto irregular, a Justiça foi chamada para decidir o tamanho do estrago.

E a decisão do STJ foi muito importante, como explicamos a seguir.

Dicas do Nosso Corpo Jurídico

O ponto mais interessante desse caso não foi a indenização para este ou aquele comprador. O STJ decidiu aplicar uma punição diferente: o Dano Moral Coletivo.

• O que é Dano Moral Coletivo? Vamos simplificar. Quando uma empresa mente ou age de forma errada e prejudica uma pessoa, ela pode ser condenada a pagar um “dano moral” para aquela pessoa.Mas, neste caso, o STJ entendeu que a atitude da imobiliária foi muito pior. A propaganda enganosa não feriu apenas os compradores; ela foi uma conduta “antissocial”, que ofendeu os valores de toda a comunidade, desrespeitou as leis da cidade (urbanismo) e enganou a sociedade inteira.
• A Punição A imobiliária e seu dono foram condenados a pagar uma indenização de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) por esse dano coletivo.
• Para onde vai esse dinheiro? Essa é a parte mais importante. O dinheiro não vai para um comprador específico. Ele é depositado em um fundo público (um Fundo de Defesa dos Direitos) e será usado para financiar projetos e ações que protejam outros consumidores no futuro.

A decisão do STJ (no Recurso Especial nº 1.539.056) serve como um castigo para a empresa e um aviso para o mercado: é obrigação da imobiliária garantir que o que ela vende é legal, e mentir na propaganda é um dano grave contra toda a sociedade.

A importância de ter ajuda profissional

Esse caso mostra perfeitamente por que a ajuda de profissionais qualificados não é um custo, mas sim um investimento.

• O Corretor e a Imobiliária: Um profissional sério e honesto é o seu primeiro filtro. Ele tem a obrigação legal de fazer uma checagem completa (due diligence) da documentação do terreno antes de colocá-lo à venda. Se ele anuncia algo irregular, ele também é responsável, como vimos na decisão.
• O Advogado de Confiança: Na hora de comprar um lote, o advogado é essencial. Ele não vai só ler o contrato de compra e venda; ele vai investigar a fundo. Ele vai à Prefeitura checar se o loteamento existe e está aprovado, e vai ao Cartório de Imóveis “puxar a matrícula-mãe” (o documento de origem do terreno) para garantir que você não está comprando vento.

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Você já desconfiou de alguma propaganda de terreno ou lote “fácil demais”? O que você costuma checar antes de fechar negócio? Participe nos comentários!