Alugar um imóvel, seja para morar ou para montar um negócio, envolve confiança e regras claras. O contrato de aluguel, via de regra, é feito entre o dono (locador) e o inquilino original (locatário). Qualquer mudança, como passar o aluguel para outra pessoa, normalmente exige a autorização por escrito do dono.

Mas o que acontece se o inquilino original de um ponto comercial sai, outra pessoa assume o negócio no local, e o dono do imóvel, sabendo de tudo, não se opõe e até permite que essa nova pessoa faça modificações no imóvel? E se essa nova pessoa, no fim, também deixa o imóvel e dívidas? Quem paga a conta?

Essa situação, que é mais comum do que parece, foi parar na Justiça, e o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu uma decisão importante que detalha como essas “aceitações” informais são vistas.

A Questão da “Cessão Tácita de Locação” em Imóveis Comerciais

No mundo jurídico, passar um contrato de aluguel para outra pessoa é chamado de “cessão de locação”. Em imóveis comerciais, isso é ainda mais delicado, pois envolve o ponto comercial, a responsabilidade do negócio e possíveis alterações no imóvel. Legalmente, essa cessão só pode acontecer com a autorização por escrito do dono.

No entanto, a Justiça entende que, em algumas situações, mesmo sem um documento formal, o comportamento das partes pode indicar que houve uma concordância. Isso é a “cessão tácita”.

Dicas do Nosso Corpo Jurídico

O caso analisado pelo TJSP (apelação nº 1007786-90.2019.8.26.0007) envolveu um ponto comercial. O locatário original, por conta da pandemia, fechou seu negócio. Uma terceira pessoa (o cessionário) assumiu o local, estabeleceu sua sede social ali perante a Junta Comercial e passou a operar. O detalhe crucial: o locador (dono) e a imobiliária tinham ciência dessa mudança.

Posteriormente, essa terceira pessoa também encerrou suas atividades e deixou alguns meses de aluguel sem pagar. O proprietário, então, cobrou a dívida do locatário original.

O locatário original, por sua vez, defendeu-se alegando que não deveria pagar. Sua justificativa era que, mesmo sem uma autorização escrita, o dono do imóvel concordou com a cessão de locação, pois:

1. Tinha plena ciência da mudança: Sabia que o novo ocupante estava operando no local.
2. Recebeu os aluguéis: Aceitou os pagamentos do novo ocupante.
3. Permitiu intervenções no imóvel: O novo ocupante realizou modificações importantes, como no encanamento, ligação de água e gás, o que, para o locatário original, só poderia ter acontecido com a concordância do dono do imóvel. Essas intervenções seriam comprovadas por testemunhas e registros das concessionárias (Enel, Sabesp, Comgás).

Diante de todas essas evidências (o conhecimento da mudança, o recebimento de aluguéis do novo ocupante e a permissão para intervenções no imóvel), o TJSP entendeu que houve uma “cessão tácita de locação”.

• O que significa “cessão tácita”? Significa que, mesmo sem um documento assinado, a concordância do proprietário foi implícita, ou seja, demonstrada pelos seus atos e pelo seu silêncio diante de uma situação que ele conhecia e permitiu. Com isso, o locatário original foi desobrigado da dívida, que passou a ser responsabilidade do novo ocupante.

O que essa decisão muda?

Essa decisão é um alerta importante tanto para inquilinos quanto para proprietários de imóveis comerciais:

• Para Proprietários de Imóveis Comerciais: Se você aluga um imóvel e o inquilino muda, colocando outra pessoa ou empresa em seu lugar, e você não concorda com isso, é preciso agir imediatamente. Envie uma notificação formal e, se necessário, tome as medidas legais. Se você souber da mudança, receber aluguéis do novo ocupante e, principalmente, permitir que ele faça modificações no seu imóvel, a Justiça poderá entender que você “aceitou” a troca, e o inquilino original será liberado de suas obrigações.
• Para Inquilinos de Imóveis Comerciais: A regra principal ainda é: peça sempre autorização por escrito ao dono para qualquer mudança no contrato ou quem vai ocupar o imóvel. Não confie apenas em acordos verbais ou na “boa vontade” do proprietário. A decisão do TJSP é uma exceção e não deve ser vista como uma “liberação” para descumprir o contrato sem as devidas formalidades, pois cada caso é único.

Essa decisão reforça que a Justiça valoriza não só o que está escrito nos contratos, mas também as ações, os documentos e o comportamento das partes ao longo do tempo.

A importância de ter ajuda profissional

Situações como essa, onde o “silêncio” e as atitudes podem ser interpretadas como “concordância”, são muito delicadas e podem gerar grandes problemas, especialmente em locações comerciais onde há mais detalhes envolvidos.

• O Corretor e a Imobiliária: Eles são essenciais para gerenciar o seu imóvel comercial. Uma boa imobiliária fará a checagem regular, notificar o proprietário sobre qualquer alteração e agir prontamente em caso de irregularidades, evitando que o “silêncio” e atitudes informais se tornem um problema.
• O Advogado de Confiança: Antes de alugar, um advogado pode revisar o contrato para garantir que ele proteja seus interesses, especialmente em locações comerciais que são mais complexas. E, se surgir um problema como esse, é o advogado que vai orientar o proprietário sobre as medidas corretas a serem tomadas para não perder o controle do imóvel, ou, no caso do inquilino, como regularizar a situação e evitar complicações jurídicas.

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Você já teve ou conhece alguém que teve problemas com mudanças de ocupante em um ponto comercial sem autorização, ou onde o dono “aceitou” informalmente? Compartilhe sua experiência nos comentários!